Последние пару лет «диванные» аналитики разных толков ведут оптимистичные разговоры о том, что цены на недвижимость продолжат снижаться до фантастических пределов. Но это говорят теоретики, а как видится рынок тем, кто работает на «земле»? Что делать в том случае, если вы собирались в ближайшее время купить или продать квартиру? Сколько стоит самое доступное жильё в городе? Продолжится ли ценопад на рынке недвижимости Витебска?
На эти и другие вопросы ответила начальник отдела риелторских услуг РУП «Витебское агентство по государственной регистрации и земельному кадастру» Шитик Светлана Дмитриевна.
2
— Как вы оцениваете общую ситуацию на рынке недвижимости в Витебске? Какова динамика спроса и предложения?
— Говоря о прошедших летних месяцах, хочется отметить, что оживление наблюдалось, как в старые добрые времена. Цены на квартиры не поднялись. Спрос на жильё был тоже немалый. Но на сегодняшний день ситуация такова, что на рынке вторичной недвижимости почти отсутствует предложение.
— Но ведь ещё недавно предложений о продаже было немало?
— Да, предложений было очень много. Тем не менее, сейчас большинство квартир в хороших районах на средних этажах и по приемлемой цене продано.
— Но рынки рынками, а простому человеку хочется знать ответы на конкретные вопросы. Стоит ли сейчас продавать квартиру? Что бы Вы посоветовали человеку, который хочет продать недвижимость? Может, стоит придержать её до повышения цен? И что делать покупателю, желающему обзавестись метрами?
— Продавать квартиру сейчас не слишком выгодно. Но это оправдано, если человек настроен поменять жильё на более комфортное. Например, продав старую квартиру, некоторые покупают в новых домах жильё побольше. Такой вариант весьма выгоден. Сейчас самое хорошее время для этого. Например, в Билево много доступных предложений по новостройкам.
4
— Говорят, что квартиры в Билево сейчас хуже продаются, потому что там мало школ, проблемы с транспортом и прочей инфраструктурой.
— Да, это влияет везде. Я всегда в этом случае привожу в пример улицу Ленина. Это хорошо, что сейчас там «Пирамида» появилась. А раньше как было? Центр города и только в «синем доме» был продуктовый магазин. А наличие такого магазина — это на 90% основополагающий фактор при покупке жилья.
По поводу цен: недвижимость вряд ли подорожает. Уровень жизни пока не растёт. Какого-то спроса со стороны (например, у россиян, которые раньше покупали активно в Витебске квартиры), уже нет. Сейчас в России выгодные условия по ипотечному кредитованию, поэтому те, кто имеет квартиры здесь, всё чаще их продают, чтобы купить недвижимость в своей стране.
Если у покупателя есть финансовая возможность, то однозначно нужно недвижимость покупать. Есть те, кто ждёт, что цены могут снизиться ещё больше. Но как в девяностых, по пять тысяч долларов квартиры стоить не будут, это невозможно. Энерго- и трудозатраты, себестоимость строительства не может быть настолько низкой. Даже если застройщик будет продавать вообще без прибыли.
— Когда же цены достигли своего, скажем так, дна, нижней планки?
— Зимой. То есть в этом году, в 2016.
— И в какую сумму примерно обойдётся «однушка» в Витебске?
— Средняя цена — около 16 тысяч долларов. Это если говорить о «хрущёвках».
— А двухкомнатные сколько стоят?
— До 20 тысяч. То, что реально продаётся, — это жильё от 18 до 20 тысяч.
— Правда ли, что «трёшки» продаются хуже?
— Не могу сказать, что летом «трёшки» стали популярны, однако мы хотя бы увидели сделки с трёхкомнатными квартирами. Почему они непопулярны? Наверное, прежде всего из-за цены. Да и кто покупает сейчас квартиры? Молодые семьи, которые раньше, может быть, стояли на очереди и хотели использовать льготный кредит. А на сегодняшний день такой кредит на грани фантастики. Поэтому покупают небольшие квартиры. Крупногабаритные — это уже для состоявшейся большой семьи. А такие семьи, если они хотят улучшить свою жилплощадь, больше обращают внимание уже на дома, либо на новостройки, нежели на вторичное жильё.
— Давайте вернёмся к типовому жилью. Обладая какой суммой, уже можно стать счастливым владельцем своих метров?
— Малосемейка в центральных районах будет стоить от 13 тысяч долларов. Это реальные цены, по которым продаётся такое жильё. «Хрущёвка» — 15−16 тысяч. Однокомнатные квартиры новой планировки немного подорожали, где-то до 23 тысяч. В такую же цену двухкомнатные квартиры, но старой планировки.
— Часто ли перепродают у нас недавно купленные новостройки?
— Такое случается. Как правило, продают 1-2-комнатные квартиры. Цель? Получение дохода, продают же дороже, чем купили.
— А что по поводу цен в сегменте дорогого жилья в Витебске? Есть ли вообще у нас элитное жильё?
— Такого понятия, как элитное жильё, у нас нет. Есть дома повышенной комфортности. На вторичном рынке сложно найти такие квартиры, но вот, например, недалеко от моста Блохина должен появиться такой дом.
Цены на коттеджи тоже упали, хотя и не так значительно. Продаваться они тоже стали меньше. Даже то, что было приобретено в начале года, уже выставлено на продажу.
— И что получит человек, купив такое жильё повышенной комфортности? Может быть, консъержа, подземную парковку или видеонаблюдение?
— Нет, это преференции элитного жилья. В Беларуси же повышенная комфортность дома определяется высотой жилого этажа более 3 метров, а также размерами жилой площади и общей. То есть кухня и коридор, например, будут просторнее.
— Как быстро можно купить квартиру? Например, я хочу въехать в течение недели, реально ли это?
— Всё зависит от сроков, установленных продавцом. И от соглашения сторон. Если квартира пустая, доступна, то въехать можно вскоре. А документы купли-продажи оформляются тоже быстро.
— Говорят, у любого риелтора есть пара историй о незадачливых продавцах, которые никак не могут продать свою, в общем-то, хорошую квартиру.
— Да, так бывает. И квартира приятная, цена средняя и расположение её хорошее, и этаж, балкон, метраж, а не продаётся. Нередко дело бывает в том, что у человека нет чёткого намерения её продать. И при общении с теми, кто хочет эту квартиру приобрести, у продавца может быть такое отталкивающе-демонстративное нежелание продавать свою квартиру. И это впечатление может складываться из мелочей. Например, владелец говорит, что он заберёт отсюда смеситель или ручку от дверей, вероятно, это вас уже отвернёт. Просто оставит неприятное впечатление. Либо кажется, что он не торопится, вроде как «сегодня хочу, а завтра не хочу и не продаю».
— А окраина города пользуется ли спросом?
— Всё продалось. И на улице Гагарина, и на ДСК.
— Надо же, ещё недавно в тех локациях было много свободных квартир. Видимо, люди призадумались, «затянули ремни» потуже и вложили все кровные в жильё?
— Кто-то купил подешевевшие квартиры сразу. Но многие выжидали. У нас люди часто верят в то, что после каких-то событий в обществе всё кардинально изменится. Например, всегда ждут, что после Нового года обязательно случится резкое падение или повышение цен. Или вот произошла деноминация, и были те, кто ждал, что всё обвалится и квартиры будут чуть ли не бесплатно раздавать. Но цена после деноминации вообще не изменилась.
— То есть «армагеддона» на рынке недвижимости не ждать?
— Не ждать. Не могут так подешеветь энергоресурсы, стройматериалы и рабочая сила, чтобы квартиры за бесценок продавались.
— Квартиры на первых этажах, которые можно использовать в коммерческих целях, наверное, сейчас тоже выгодно покупать?
— Под вывод? Мёртвый груз.
— В каком смысле?
— Мёртвый груз. Вообще никакого движения по коммерческой недвижимости.
— Не продаются? Объявлений по городу немало об аренде и покупке.
— Даже если продавец хочет просто вернуть те средства, которые он вложил в приобретение этой недвижимости, то есть перевод её из жилого фонда, то всё равно на сегодняшний день это такие суммы… Очень дорого. Вы же посмотрите, сейчас бизнес стоит. Есть даже такие случаи, когда собственник сдаёт помещение лишь за оплату коммунальных услуг, чтобы не нести бремя содержания. В новостройках первые этажи — везде все «сдаётся, сдаётся, сдаётся».
— И всё же, если попытаться сделать какой-то прогноз о ценах на вторичное жильё, как они могут поменяться в ближайшее время?
— Пока тенденции к повышению цен нет. Даже при наличии высокого спроса. Что, кстати, удивительно. Обычно, как только появляется спрос, то продавцы начинают повышать стоимость.
— А сколько стоят услуги риелтора?
— От одного до трёх процентов от суммы сделки.
Каков же вывод? Подходящий к своему завершению 2016 год на рынке недвижимости, как на первичном, так и на вторичном, получился довольно непростым. На фоне сложной экономической ситуации в стране и в результате сокращения реальных доходов населения, цены на квадратные метры в Витебске устойчиво остановились на невысоком уровне. Эксперт Светлана Шитик считает, что делать какой-то долгосрочный прогноз о динамике спроса и предложения сложно. Но при этом отмечает, что стоимость квадратного метра в текущем и следующем году вряд ли значительно снизится, а это значит, что уже можно искать хорошую квартиру по привлекательной цене, пока есть из чего выбирать.
Текст: Майя Миронова. Фото: Anna Bing и Майя Миронова. Vitebsk.biz благодарит Шитик Светлану Дмитриевну и РУП «Витебское агентство по государственной регистрации и земельному кадастру».
Нашли опечатку? Выделите фрагмент текста с опечаткой и нажмите Ctrl + Enter.
Хочешь поделиться тем, что произошло в Витебске? Напишите в наш телеграм-бот. Это анонимно и быстро.
