Должен ли договор аренды составляться по типовой форме?

Здравствуйте, Елена!

К сожалению, Вы не указываете, в чём именно заключается несоответствие представленного вам проекта договора форме, утверждённой Советом Министров.

На мой взгляд, вы запутались в определениях. Несоблюдение формы сделки, как условие её недействительности, заключается вовсе не в отсутствии соответствия между заключенным договором и утверждённой формой договора. Форма сделки законодательством определяется как устная или письменная (простая и нотариальная) (статья 159 Гражданского кодекса Республики Беларусь). То есть, например, если законом предусмотрено заключить сделку в письменной форме, а вы заключили её в устной, только тогда можно вести речь о её недействительности.

Утверждённая форма договора, наряду с законодательными актами, позволяет установить набор существенных условий договора и дополнять его прочими условиями по усмотрению сторон (разумеется веду речь о не противоречащих законодательству) не запрещается.

По поводу регистрации сделки.

Подпункт 1.2 пункта 1 Декрета Президента Республики Беларусь от 19.12.2008 № 24 «О некоторых вопросах аренды капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, машино-мест» устанавливает, что договоры аренды, субаренды недвижимого имущества, безвозмездного пользования недвижимым имуществом независимо от срока аренды, субаренды, безвозмездного пользования, об изменении или расторжении этих договоров, а также права на недвижимое имущество, возникающие в связи с заключением данных договоров, не подлежат государственной регистрации. Указанные договоры считаются заключенными со дня их подписания сторонами. Особое внимание здесь следует уделить именно слову государственная. Но если стороны приходят к соглашению об осуществлении гос.регистрации, то она осуществляется по установленным правилам агентствами по государственной регистрации и земельному кадастру.

Что касается подпункта 1.6 пункта 1 Указа Президента Республики Беларусь от 04.08.2006 № 497 «О некоторых вопросах аренды (субаренды), найма (поднайма) жилых и нежилых помещений, машино-мест», то эта норма направлена именно на договоры аренды с участием физических лиц и предусматривает не государственную регистрацию, а просто регистрацию в местном исполкоме.

Основная цель в данном случае — правильное налогообложение, о чём говорит и подпункт 1.7. пункта 1 названного Указа: подоходный налог с доходов арендодателя-физ.лица и уплата арендатором-юрлицом налога на недвижимость.