Как рассчитать налог на недвижимость?

Здравствуйте, Тимур!

Для целей исчисления налога на недвижимость индивидуальные предприниматели не выделены в отдельную категорию плательщиков, поэтому к ним применяются нормы, предусмотренные для физических лиц (ст. 19 и 183 НК).

При расчёте налоговой базы по арендованным у физических лиц объектам налогообложения применяется особый порядок: за основу берётся стоимость арендуемых объектов, предусмотренная в договоре аренды. Организация должна сравнить договорную стоимость объекта аренды с одной из установленных законодательством стоимостей: оценочной, рыночной или полученной путём оценки, произведенной в ином порядке.

Налоговой базой будет признаваться наибольшее значение стоимости, соответствующее арендованному объекту (п. 2 ст. 187 НК; Положение о порядке оценки принадлежащих физическим лицам зданий и сооружений, утв. Указом от 28.03.2008 № 187).

Оценочная стоимость определяется на 1 января текущего года территориальными организациями по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним. Для этого физическое лицо-собственник имущества заключает договор на проведение оценки (п. 2.1 ст. 187 НК). Например, для сравнения с договорной стоимостью и определения налоговой базы в 2014 году оценочная стоимость арендуемого объекта должна быть установлена организацией по государственной регистрации на 1 января 2014 года.

Рыночная стоимость определяется на 1 января текущего года оценщиком, имеющим свидетельство об аттестации оценщика на право проведения независимой оценки соответствующего вида объекта оценки, и указывается в заключении об оценке объекта (п. 2.2 ст. 187 НК).

Иной порядок оценки утверждается Президентом Республики Беларусь и предусматривает определение стоимости объектов налогообложения организациями по государственной регистрации по заказу местных исполнительных комитетов (п. 3.1 Положения № 187).

При отсутствии оценки названных организаций её производят налоговые органы, а также организации-арендаторы одним из следующих способов (п. 3.2 Положения № 187):

• путём индексации стоимости объектов налогообложения, используемой в качестве налоговой базы налога на недвижимость в предыдущем году с применением коэффициентов переоценки зданий и сооружений, принадлежащих физическим лицам, ежегодно утверждаемых Министерством архитектуры и строительства (на 1 января 2014 года коэффициент для нежилых сооружений — 1,2212; коэффициент переоценки нежилых сооружений на 1 января 2015 г. равен 1,0817);
• исходя из базовой расчётной стоимости (БРС) одного квадратного метра типового здания или сооружения с учётом коэффициента переоценки зданий и сооружений и общей площади оцениваемого объекта (п. 3.2.2 Положения № 187).

Базовая расчётная стоимость — это стоимость одного квадратного метра типового здания или сооружения, установленная законодательно в разрезе укрупнённых групп однотипных зданий и сооружений в соответствующем населенном пункте.

Обратите внимание (!!!), что применять способ оценки исходя из БРС можно только при отсутствии сведений о стоимости объекта, принятой в качестве налоговой базы налога на недвижимость в прошлом году.

Таким образом, при использовании методов оценки в соответствии с Положением № 187 организация может самостоятельно рассчитать стоимость арендованного у физического лица объекта налогообложения либо воспользоваться сведениями, полученными в налоговых органах. Такие сведения представляются только физическому лицу-собственнику имущества. В них, в частности, указывается метод оценки (оценка здания или сооружения произведена организацией по государственной регистрации либо налоговым органом: путём индексации стоимости здания или сооружения; исходя из БРС), применённый для исчисления налога на недвижимость с физических лиц. Организация может получить эти данные непосредственно от арендодателя, которому они будут направлены налоговым органом.

Для определения налоговой базы по арендованному у физического лица объекту достаточно сравнить с договорной только одну из предложенных стоимостей: или оценочную, или рыночную, или определённую путём оценки в ином порядке. Право выбора стоимости для сравнения остаётся за организацией.

Таким образом, в Вашем случае, если у ИП имеется официальная оценка агентства «Шар» на 01.01.2013 г., то в 2014 г. Вам следовало исходить из данной стоимости, умноженной на 1,2212, на 01.01.2015 предыдущая расчётная стоимость, умноженная на 1,0817. Полученные сведения подлежат сравнению с договорной стоимостью, и если договорная — выше, то налог на недвижимость исчисляется из неё.

А самый безопасный вариант — просить ИП ежегодно запрашивать у ИМНС стоимость сдаваемого в аренду объекта и доводить эти сведения до арендатора.